Calcular el retorno de inversión al comprar una propiedad es necesario para que puedas evaluar la rentabilidad y tomar decisiones financieras sólidas.
En esta guía te proporcionaremos los pasos necesarios para que sepas cómo calcular el retorno de inversión al comprar una propiedad para alquilar.
¿Qué es el retorno de inversión?
Para saber cómo calcular el retorno de inversión al comprar una casa para alquiler, es importante que entiendas bien qué significa este concepto. Si recientemente entraste al mundo inmobiliario, tener claro lo que esto implica te ayudará a prosperar en esta área de negocios.
El retorno de inversión, también conocido como ROI (Return on Investment), es una medida que indica la ganancia o pérdida relativa obtenida en relación con la inversión inicial.
¿Para qué sirve esta métrica?
En el contexto de la inversión inmobiliaria, el ROI te permitirá determinar si la propiedad que has adquirido te generará beneficios adecuados en comparación con el capital invertido. También te ayudará a tener información clara sobre las áreas de oportunidad que tienes que mejorar.
De igual modo, permite que los inversionistas externos analicen la viabilidad de aliarse con tu negocio inmobiliario. Por eso es vital que tengas una constancia de contabilidad y los datos sobre el ROI a través del tiempo.
Aunque no es una métrica exclusiva de los desarrollos inmobiliarios, la verdad es que en este sector en particular es importante estar al tanto de cómo va cambiando, porque invertir en inmuebles es un gasto financiero bastante fuerte.
¿Cómo evaluar la rentabilidad del alquiler?
Para calcular la rentabilidad de una vivienda para alquiler debes evaluar todos los gastos asociados a esta operación.
Debes tomar en cuenta esto:
- El precio de la vivienda, las posibles reformas, los impuestos derivados de la compraventa, el IVA, notaría, el ITP, etc.
- Mantenimiento y reparaciones.
- Los gastos fijos de la comunidad, la tasa de basuras, seguros de hogar, etc.
Fórmula para calcular la rentabilidad del alquiler
Si tienes claro cuáles serán los gastos fijos de la casa, los de mantenimiento, el capital de la inversión y la renta que le cobrarás a los inquilinos, entonces podrás calcular la rentabilidad que obtendrás al alquilar la vivienda. Para ello deberás utilizar las matemáticas y realizar la siguiente fórmula:
Ingresos anuales recibidos de las rentas – gastos fijos y de mantenimiento ÷ inversión realizada x 100.
Tan solo debes sustituir los valores de esta fórmula con los gastos de tu inversión para calcular el rendimiento que obtendrás sobre tu inversión inicial. Calcular la rentabilidad también te puede orientar si planeas vender a futuro.
La rentabilidad del alquiler si debes pagar hipoteca
Al comprar una vivienda con una hipoteca hay algunos aspectos adicionales que debes tomar en cuenta. En este caso, tendrías que restar la cantidad hipotecada a la inversión y sumar en gastos fijos las cuotas mensuales, tomando en cuenta el tipo de interés que te haya concedido el banco.
Es importante que consideres también el riesgo de no encontrar inquilinos y cómo eso afectaría la capacidad de cubrir los gastos, sobre todo si se trata de una hipoteca que debe ser pagada mensualmente. En este caso, el propietario deberá asumir la responsabilidad de cubrir la totalidad de la cuota hipotecaria.
Así que es fundamental analizar los gastos y evaluar hasta qué punto se puede asumir la carga financiera en caso de vacancia o falta de pago de alquiler. Contemplar diferentes escenarios y tener un margen de seguridad financiera puede ayudar a los propietarios a mitigar los riesgos asociados a la inversión en propiedades de alquiler.
Toma en cuenta los riesgos
En el mundo de la inversión inmobiliaria siempre habrá variables y circunstancias imprevistas que pueden afectar los planes y las cifras estimadas. Estos son algunos de los sucesos indeseados que pueden surgir:
- Reformas costosas entre inquilinos: puede que sea necesario realizar reformas o mejoras en la propiedad entre la salida de un inquilino y la llegada del próximo. Estos gastos pueden reducir la rentabilidad esperada.
- Desperfectos no previstos: puede que surja un desperfecto o averías inesperadas durante el período de alquiler y que requieren de reparaciones o mantenimiento. Estos costos adicionales también se deben tomar en cuenta al momento de calcular el ROI.
- Morosos: si un inquilino no paga el alquiler de manera regular o dejan de pagar por completo, esto puede generar problemas financieros y legales para el propietario, así como la pérdida de ingresos.
Si tienes presente todos estos posibles escenarios, puedes armar un plan de contingencia financiera para hacer frente a situaciones adversas. También es recomendable que realices una selección rigurosa de los inquilinos para minimizar los riesgos asociados a impago o daños a la propiedad.
Consejos antes de comprar una casa para alquilar
Es importante que realices un análisis minucioso del mercado y busques las zonas y productos que suscitan especial interés antes de comprar una vivienda para alquilarla. También puedes considerar si la casa puede revalorizarse en un futuro. Si consigues ayuda profesional en esta área te será de mucha utilidad para así evitar falsas ilusiones.
Además, toma en cuenta estos consejos antes de elegir una vivienda u otra:
- Elige una casa que no requiera de tantas reformas.
- Busca una ubicación con servicios y ocio cerca y que sea de fácil acceso.
- Una buena decoración o reforma puede revalorizar la vivienda.
- Podrías considerar alquilarla por habitaciones.
- Contrata un seguro de alquiler que te cubra en caso de impagos.
- Zonas comunes como gimnasios, piscinas o jardines incrementan mucho el precio tanto en alquiler como en una futura venta.
- La pandemia dejó demostrado que una casa con terraza es indispensable.
Esperamos que este artículo te sea de utilidad para calcular el retorno de inversión al comprar una casa de alquiler y logres alcanzar tus objetivos financieros a corto y largo plazo.