Transformación de espacios comerciales en viviendas

La transformación de espacios comerciales en viviendas: una tendencia en alza 

Un tema que está en tendencia hoy en día es la transformación de espacios comerciales en viviendas, claro, tomando en cuenta las medidas legales. Por eso, hoy no solo hablaremos de los procedimientos necesarios que se deben seguir, sino también de los requisitos para obtener todas las licencias y permisos antes de realizar la obra. 

Si te interesa invertir en este tipo de transformaciones, entonces te invitamos a que leas hasta el final. 

¿Por dónde empezar la transformación de espacios comerciales en viviendas? 

La transformación de espacios comerciales en viviendas está regulada por la normativa urbanística de cada municipio. 

Entre todos los trámites que implica el cambio de uso, destacan cuatro actores principales: primero la comunidad de propietarios, segundo, el estudio de arquitectura que se ocupará de la redacción del proyecto técnico y de la gestión de todos los trámites administrativos para cumplir con la normativa urbanística local, le sigue el notario, que redactará la nueva escritura y, por último, el registrador de la propiedad que debe describir el cambio de uso del inmueble. 

Todo esto puede parecer un poco abrumador, pero vamos a ir desglosando en más detalle todo el proceso legal que se debe llevar a cabo hasta finalizar la obra: 

• Solicitar el permiso de transformación a los vecinos 

Debes comunicar a los vecinos las intenciones de comenzar con la transformación del inmueble, esto puede hacerse a través del presidente o del administrador de la finca. 

Para los vecinos, transformar un local comercial en vivienda puede ser algo positivo, ya que muchas veces estos locales pueden causar ruidos o molestias por las actividades que se lleven a cabo. 

Debes tener presente que la comunidad de propietarios sólo puede oponerse a la transformación si está prohibida en los estatutos de la comunidad, o si para llevarla a cabo hay que modificar elementos comunes de la finca que implique un cambio en los coeficientes de participación de los vecinos en la comunidad. 

• Contacta con un arquitecto

Es necesario que cuentes con la ayuda profesional de un arquitecto antes de comenzar con la transformación.

Estos profesionales al ver el local, te dirán si es viable la transformación o no, tomando en cuenta los requisitos de habitabilidad que pide el ayuntamiento. 

En caso de que reciba la aprobación del arquitecto, debes pedirle que describa la nueva vivienda, las obras que podrían ser necesarias realizar y que justifique que cumple con todos los requisitos de habitabilidad exigidos para viviendas en cada municipio. 

• Solicita la licencia urbanística

Debes dirigirte al ayuntamiento para solicitar la licencia urbanística para comenzar con la transformación. Tendrás que mostrar el proyecto diseñado por el arquitecto, liquidar las tasas urbanísticas y el impuesto de construcciones correspondientes. 

Cuando ya tengas esta licencia, entonces puedes comenzar con la obra. En la licencia urbanística se muestran los plazos para comenzar y para terminar con la obra. 

• Licencia de primera ocupación

Cuando la obra esté terminada, el arquitecto emitirá el certificado final de la obra que se debe presentar en el ayuntamiento. 

Luego, los técnicos municipales harán una visita de inspección en la nueva vivienda, y si todo está en óptimas condiciones, emitirán la licencia de primera ocupación. 

Con esta licencia el propietario debe ir al notario a redactar unas nuevas escrituras para hacer constar que el inmueble ya no es un local comercial sino una vivienda. Después se deben inscribir las escrituras en el registro de la propiedad y tramitar en el catastro la modificación del uso de la vivienda.

¿Cuáles deben ser las condiciones de la vivienda? 

Para saber si será posible la transformación de espacios comerciales en viviendas, primero se debe consultar la normativa urbanística municipal, que es la encargada de regular estas cuestiones. Primero deben aprobar el uso de vivienda en planta baja y que no haya algún otro tipo de requisitos urbanísticos más allá de los requisitos generales de habitabilidad. 

Utilizaremos como ejemplo los requisitos principales solicitados en Madrid para que la vivienda cumpla con las condiciones de habitabilidad establecidas por la Normativa Urbanística:

• La superficie útil para viviendas debe ser de un mínimo de 38 metros cuadrados y de 25 para los estudios (una única habitación con funciones de salón, comedor, cocina y baño). 
• El terreno debe ser considerado suelo urbano. 
• Se debe respetar el nivel del suelo establecido, es decir, la construcción no puede estar por debajo del nivel de la acera. 
• Debe tener el número total de ventanas por habitación principal, tener entradas de luz natural y ventilación y constar con servicios básicos como electricidad, fontanería o telecomunicaciones. 
• No puede incumplir las prohibiciones expuestas en el estatuto de la comunidad de propietarios ni el número de viviendas por hectárea. 
• La cocina debe disponer de salida independiente de humos, que no sea la misma del hueco de luz y ventilación. 

¿Realmente vale la pena transformar locales comerciales en viviendas?

El cierre de muchas tiendas de proximidad debido a la crisis y el apogeo del comercio online, ha generado que exista un excedente de inmuebles en calles secundarias en las que casi no hay actividad comercial, pero que sí tienen demanda para uso residencial. Como se encuentran ubicadas en zonas con escasez de oferta asequible, el mercado inmobiliario ha encontrado en la reconversión de locales en viviendas una salida para aquellos inmuebles que tienen perspectivas comerciales complicadas. 

Si tomamos nuevamente como ejemplo grandes urbes como Madrid y Barcelona, las cifras de sus Ayuntamientos demuestran que se ha triplicado la demanda de licencias de cambio de uso de local a vivienda en los últimos 3 años. 

Así que, en definitiva, la transformación de espacios comerciales en vivienda es una inversión que está en auge y que seguirá aumentando en los próximos años. Recuerda que si quieres recibir asesoría sobre tu inmueble, siempre es bueno contar con un agente inmobiliario de confianza para que te ayude a tomar buenas decisiones.